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中海地产逆周期扩张逻辑:利润王重回规模增长 资产运营收入目标百亿

2019-07-21 来源:互联网 
“规模必须服从效益,没有效益的生意我们不做。”这是中海地产董事局主席颜建国在中期业绩会上的表态。多年来,稳健的中海地产一直保持着行业净利润第一,对规模没有执著的追求。但进入20

“规模必须服从效益,没有效益的生意我们不做。”这是中海地产董事局主席颜建国在中期业绩会上的表态。多年来,稳健的中海地产一直保持着行业净利润第一,对规模没有执著的追求。但进入2017年,中海也要在规模上发力了。

前8月,中海通过积极拿地以满足销售规模持续增长,储地金额接近600亿,全年计划拿地开支1000亿;而截至中报略有上升的净负债率,则反映其正加速扩张。

在行业进入调整期之时,老牌央企中海意图在规模和利润上双双实现快速增长。极低的净负债率,让中海有更多加杠杆进行逆周期操作的空间;同时极低的融资成本,也有利于公司继续保持高利润率。

面对行业大周期的转换,在传统房地产开发业务之外,中海亦透露了其在持有物业上的野心:中长期租金收入将达到100亿港元。

规模扩张与利润提升并行

9月5日,东莞史上首宗“限价+熔断”地块公开出让,最终被中海地产以4.3亿总价拿下,折合楼面地价(可售部分)16218元/平方米。

这是中海今年第二次在东莞落子。

8个月前的1月20日,颜建国回归担任中海主席的第二个月,中海以总价29.2亿斩获东莞史上首宗“限地价+竞配建”地块——凤岗镇官井头商住地块,折合楼面地价26646元/平方米。

而此前,除收购中信的项目之外,中海从未进入东莞。

据悉,上述地块的首期将被打造为新中式别墅,命名为中海云麓公馆,将于今年9月开放接待中心。

这种高举高打,快速周转的风格与此前的中海不同;而拿下云麓公馆项目,也透露出中海在拿地和扩张上的新思路:围绕城市群和都市圈布局。在深圳项目不多的情况下,中海借并购的中信项目深耕临深区域。

知情人士说,中海去年收购中信之后,在东莞、惠州都有一些项目在操作,今年深耕深圳都市圈,继续在东莞拿地。

与一般项目不同,云麓公馆是中海在华南地区的第一个新中式别墅项目,虽然位于东莞,但潜在客户都是来自深圳。

资料显示,该地块与深圳龙岗仅一路之隔,经莞深干线龙平东路,仅5分钟车程即可直达深圳龙岗区。

这个项目在中海的新一轮扩张中具有代表性意义,即要实现规模和利润的平衡。上述人士表示,外界可能会认为该地块地价较高,对利润带来压力。但实际上,之前中海在做深圳天钻、九号公馆项目的时候,业内也有很多质疑。

最典型的是九号公馆。2012年11月,中海以20亿元竞得深圳前海片区九号公馆地块,加上代建部分,中海实际需投入的综合成本超48亿。

但从2012年11月拿地,到2013年11月销售,九号公馆一期开盘就卖了20多亿。而2104年,九号公馆的单盘销售已近80亿。

现在,九号公馆成了深圳的标杆项目,而其所在的片区已是深圳顶级豪宅片区。

“中海在香港起家,对城市和片区的理解有自己独特的一套,在深圳的圈子里,大家认可中海对城市区域价值的发现和提前布局,当年买九号公馆别墅的钱,现在只能买一套大一点的三房,”深圳一位长期关注中海的投资客感叹。

不只是东莞。实际上从2017年开始,中海地产在土地市场上表现积极。1-7月,中海新增土地储备40宗,合计建筑面积899万平方米(权益面积761万平方米),是去年同期的3.9倍,拿地金额近600亿(权益地价468亿);而中海计划全年新增约1600万平方米的土地,拿地开支1000亿。

虽然拿地较多,但中海在拿地成本把控上却较为严格。据颜建国在中期业绩会上介绍,今年以来公司平均拿地溢价率仅为38.8%。

同时中海更多采用多元化的拿地方式降低成本,例如并购、一级开发、棚户区改造等,同时加大合作拿地的力度。如中海在北京西长安街沿线的大型棚改项目——北辛安项目,已取得重大进展;还与中粮保利成立联合体拿下北京优势地块等。

截至6月末,中海净负债率为16.1%,相较去年同期有所上升,显示其扩张加速,同时还存在进一步利用杠杆的空间。

上半年,中海的加权平均融资成本为4.2%,相比2016年底的4.8%继续下降,处于行业极低水平。克而瑞研究认为,较低的融资成本不仅保证企业财务的健康稳定,同时也保证中海对于高利润率的追求。

另据半年报显示,2017年上半年,中海实现合约销售额1273.2亿港元,同比增长33.7%;合约销售面积780万平方米,同比上涨30%。毛利率及净利润率分别为30.5%及24.8%,处于行业前列。

加码运营寻找新增长点

什么样的企业,才能穿越数十年甚至百年经济和行业的大周期,实现永续经营?

作为经历了1997年亚洲金融风暴、2008年全球金融风暴的房企,中海对于这个问题的回答,可以解释为什么在2017年重回规模增长,还能保持高利润;同时,中海对房地产行业的周期和未来有更深入的思考,或可作为行业的借鉴。

在《中海上市25周年致股东函》中,中海提出了大周期论:城市化率60%将房地产大周期分为左右两侧,左侧都经历了全面普涨,房价累计上涨100%,甚至5倍以上的高速增长期;右侧市场增速放缓、增量有限,持有型物业快速成长。

当前,中国的城市化率达到57%,正面临从大周期左侧向右侧的转换,市场环境、竞争格局正在发生前所未有的改变。未来3-5年,中海将主要资源聚焦于住宅开发,加快周转、规模发展,实现规模与利润的均衡增长;未来则逐步加大资源投入,加快提升持有型物业的营收规模与运营水平,探索和布局创新业务。

中海围绕城市运营所构建的产业群已初具规模。目前,公司(含联营公司)拥有34栋甲级写字楼,是中国最大的单一业权写字楼发展商之一,并拥有6座购物中心、10家星级酒店,累计运营面积超过300万平方米。

此外,中海正在开发和待开发的商业地产面积达503万平方米。

不止是传统商业物业。养老地产、教育产业、长租公寓也成为中海的新目标,这将为中海未来的收入结构带来新的变化。

颜建国称,中海计划将10%的资源投入到持有型物业中,其中6%-8%投入到商业地产,另外的1%-2%则会投入到养老地产、教育产业、长租公寓等新业态中去。预计未来将更多地尝试新兴业务,降低未来住宅市场的风险,并为企业带来更多新的利润增长点。

中海认为,持有型物业稳定的租金及运营收入,是房企穿越经济及行业周期不可替代的资产配置。

颜建国透露,公司持有型商业今年录得租金收入13亿港元,希望2020年达到50亿港元,中长期则达到100亿港元。